Vendre un bien déjà loué : ce qu’il faut savoir
Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre une maison ou un appartement qu’il a au préalable loué à un tiers, il se trouve dans l’obligation de respecter certaines règles que nous vous détaillons aujourd’hui dans notre article.
Vendre un bien immobilier en location, est-ce possible ?
Avant tout de chose, la question s’impose : est-ce possible de vendre un bien immobilier occupé par un locataire ? La réponse est oui, mais certaines conditions doivent obligatoirement être respectées pendant le processus de vente pour que l’action soit juridiquement légale.
Quand et comment dois-je informer mon locataire de la mise en vente ?
Vous êtes dans l’obligation d’informer votre locataire de votre décision de mettre en vente la maison ou l’appartement qu’il occupe et pour lequel il a un bail de location. Légalement parlant, trois méthodes existent pour informer votre locataire de votre décision :
- Envoi d’une lettre recommandée avec un accusé de réception,
- Remise d’un acte de commissaire de justice,
- Remise d’une lettre en main propre, avec récépissé ou émargement pour preuve.
En fonction de vos relations avec le locataire en place, vous pouvez également l’avertir de votre projet avant de lui stipuler par voie officielle. L’envoi de la lettre recommandée reste la méthode la plus simple et la plus sûre pour informer votre locataire de votre volonté de vendre votre bien immobilier.
Mon locataire est-il prioritaire sur l’achat de ma maison ou de mon appartement ?
Oui et non. En réalité, le locataire est prioritaire pour l’achat de votre bien immobilier exclusivement si vous l’avez mis en location « vide ». Si votre bien immobilier est loué meublé, le locataire n’a droit à aucune priorité sur l’achat de votre logement.
Dans le cas où le locataire est prioritaire, il dispose de cet avantage pendant une durée maximale de deux mois. Sa priorité ne fonctionne aussi qu’à la condition qu’il achète votre maison ou votre appartement au prix de vente fixé : s’il souhaite négocier le prix et formule une proposition inférieure au prix de vente, il perd de fait sa priorité si un autre acheteur vous fait une proposition plus élevée.
Si vous louez une maison ou un appartement meublé, le locataire ne bénéficie pas d’un statut prioritaire, mais peut vous formuler une proposition, au même titre que tous les autres acheteurs potentiels.
Mon locataire peut-il rester en location après la vente de mon bien immobilier ?
Le propriétaire et le locataire sont liés par la signature du bail commercial, et celui-ci dispose d’une date d’expiration. Si la vente de votre maison ou appartement loué intervient pendant ce bail, le futur propriétaire ne pourra pas donner congé à votre locataire actuel tant que le bail n’est pas terminé. Le locataire est en droit de quitter le logement à tout moment, mais c’est à lui seul de prendre cette décision.
En revanche, lorsque le bail de location expire, le nouveau propriétaire n’est pas tenu de le renouveler et peut tout à fait reprendre le bien immobilier.
Les atouts à vendre un bien immobilier en location
Vous pensez que vendre un bien immobilier (maison, appartement) loué représente une difficulté, un frein à la bonne concrétisation de votre projet ? Détrompez-vous : il existe de nombreux avantages à vendre un bien immobilier en location !
Un plus pour l’investissement locatif
Si l’acheteur potentiel de votre bien immobilier cherche à l’acquérir pour un investissement locatif, la présence d’un locataire le rassure grandement dans sa démarche. Par ailleurs, si votre relation avec le locataire est bonne (respect du logement et du paiement des loyers prévus), c’est un élément à valoriser auprès de l’investisseur qui sera d’autant plus intéressé par la perspective de racheter votre maison ou appartement.
Cela constitue également un gain de temps considérable pour l’acheteur, qui n’aura pas à craindre la recherche d’un nouveau locataire suite à son achat.
Connaissance de la rentabilité
Si votre maison ou appartement est en location de longue date, vous aurez également une très bonne connaissance de sa rentabilité, et vous pourrez mettre en avant votre expérience auprès du futur acquéreur.
L’investisseur aura une idée claire sur les loyers qu’il peut appliquer, simplifiant ainsi pour lui ses calculs de rentabilité. Une nouvelle fois, cela constitue un gain de temps important, tout en apportant des certitudes supplémentaires à l’acheteur.
Les inconvénients de la vente d’une maison ou appartement en cours de location
Vous vous en doutez : il n’y a pas que des avantages à mettre en vente son bien immobilier lorsqu’il est loué, et nous nous devions de vous les présenter afin de vous aider à prendre la meilleure décision.
La décote sur le prix de vente
Généralement, une maison ou un appartement loué verra son prix de vente diminué par rapport à un bien immobilier similaire mais non occupé. Cette décote n’est pas fixe, et dépend de plusieurs critères (temps restant sur le bail en cours, montant du loyer et âge du locataire, performance énergétique du logement et si le bien est situé dans une zone d’encadrement à la location ou relocation …).
Les freins de disponibilité du bien
Si la présence d’un locataire peut rassurer un acheteur qui sera intéressé par votre bien immobilier dans l’optique d’un investissement, un acquéreur qui souhaite l’acheter pour y vivre peut aussi exprimer des doutes et un frein par rapport à sa disponibilité. Si le bail de location vous lie encore longtemps avec le locataire, cela peut refroidir de potentiels acquéreurs qui chercheraient à s’installer au plus vite dans leur nouveau logement.
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