Peut-on réviser un loyer en cours de bail ?
Les augmentations de loyer sont très encadrées, mais elles sont possibles en cours de bail.
- L’augmentation dépend de l’indice de référence des loyers (IRL)
- Comment se calcule la révision annuelle du loyer ?
- Comment se met en œuvre la clause de révision annuelle du loyer ?
- La mise en œuvre de la clause de révision annuelle du loyer est très stricte
- L’exception de la majoration exceptionnelle du loyer en cours de bail en cas de travaux
Nous vous expliquons tout cela dans l’article qui suit et si vous voulez en savoir plus, pensez à nous contacter !
La loi du 6 juillet 1989 réglemente les conditions dans lesquelles un loyer peut être fixé, mais aussi les conditions dans lesquelles un loyer peut varier et donc être augmenté, qu’il s’agisse d’une location meublée (art. 25-9 III) ou vide (art. 17-1). Cette loi précise que le loyer peut être augmenté une fois par an, si le contrat de location le prévoit dans une clause, à la date anniversaire de la date de signature du bail ou à une date convenue entre les parties. Il est important de préciser que s’il a l’intention d’augmenter le loyer, le propriétaire bailleur a l’obligation de prévenir son locataire par le biais d’une lettre d’augmentation du loyer. Le loyer peut également varier en cours de bail, lorsque le propriétaire bailleur effectue des travaux.
L’augmentation dépend de l’indice de référence des loyers (IRL)
Tel que défini précédemment, l’augmentation annuelle du loyer ne peut pas être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié au Journal officiel. L’indice trimestriel de référence des loyers (IRL) est établi chaque trimestre par l’Insee et il a été créé par la loi n°2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat. Il correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers.
L’IRL à prendre en compte pour augmenter un loyer est donc celui du trimestre qui figure dans le bail ou, à défaut, le dernier indice publié à la date de signature du contrat.
Comment se calcule la révision annuelle du loyer ?
Plusieurs éléments doivent être pris en compte pour réviser le montant d’un loyer :
- Le montant du loyer hors charge, avant augmentation ;
- La nouvelle valeur de référence de l’IRL ;
- L’indice de référence des loyers du même trimestre de l’année précédente.
Avec ces trois éléments, on possède les paramètres qui intègrent la formule de calcul suivante :
Loyer hors charge x IRL de l’année de révision
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IRL de l’année précédente
Prenons un exemple
M. Dupont a signé un bail le 7 juillet 2020 pour un loyer hors charges de 500 euros.
La clause de révision du bail est rédigée ainsi : « Le loyer sera révisé de plein droit chaque année à la date anniversaire du bail. L’indice qui sera retenu pour la révision sera calculé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee conformément à l’article 9 de la Loi n°2008-111 du 8 février 2008. »
L’indice de référence des loyers est le 1er trimestre 2020, soit : 130,57.
À compter du 8 juillet 2021, le propriétaire a pu demander la révision du loyer sur la base de ce calcul : 500 (loyer hors charge) x 130,69 (IRL du 1er trimestre 2021) / 130,57 (IRL du 1er trimestre 2020) = 500×130,69 /130,57= 500,45.
À compter du 7 juillet 2021, le loyer réclamé à M Dupont a été de : 500,45 euros.
Comment se met en œuvre la clause de révision annuelle du loyer ?
Là encore, le cadre légal est très précis. Selon les termes de la loi Alur du 24 mars 2014, le bailleur-propriétaire dispose d’un délai d’un an, à compter de la date prévue dans la clause de révision annuelle, pour faire émettre une demande de révision annuelle du loyer auprès de son locataire. La révision prend effet au jour de la demande et elle n’est pas rétroactive.
Reprenons le cas de M. Dupont. La clause de révision de son loyer qui est présente dans son bail (contrat de location) qui, rappelons-le, a été signé le 7 juillet 2020, prévoit une révision du loyer au 7 juillet de chaque année. Si le propriétaire-bailleur de M. Dupont n’a pas demandé la révision au 7 juillet 2022, et qu’il n’a fait cette demande que le 8 octobre 2022, il n’a pas pu réclamer les augmentations de loyer pour les loyers échus entre la date de révision annuelle et la date de demande de révision.
Passé le délai d’un an suivant la date de révision prévue au contrat, la révision du loyer pour l’année écoulée n’est plus possible.
La mise en œuvre de la clause de révision annuelle du loyer est très stricte
Le propriétaire-bailleur qui souhaite réviser le loyer de son locataire doit impérativement adresser sa demande par un courrier en lettre recommandée avec accusé de réception.
Au plus tôt, la révision peut prendre effet le jour de la demande de révision.
Quand il a reçu le courrier de son bailleur, le locataire est tenu de payer le loyer qui a été recalculé selon la méthode décrite précédemment.
L’exception de la majoration exceptionnelle du loyer en cours de bail en cas de travaux
Le loyer d’un logement peut être revu à la hausse lorsque le propriétaire-bailleur effectue des travaux dans le logement. C’est prévu par les articles 6 et 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. Pour que cette majoration exceptionnelle puisse être appliquée, elle doit, cette fois encore, avoir été prévue dans une clause du contrat de location (bail).
Cette clause doit définir précisément la majoration de loyer qui sera applicable suite à la réalisation de travaux d’amélioration par le propriétaire-bailleur.
Ainsi, cette clause doit mentionner :
- La nature des travaux ;
- Leurs modalités de réalisation ;
- Le délai de la réalisation ;
- Le montant de la majoration du loyer qui en résulte.
La nature des travaux ne peut en aucun cas être celle de travaux de mise aux normes puisque ce type de travaux ne peut jamais être porté à la charge du locataire.
Les travaux permettant une majoration du loyer peuvent être :
- L’installation d’éléments de confort ;
- Le remplacement de fenêtres par du double vitrage ;
- L’installation d’un ascenseur ;
- Des travaux faisant atteindre au logement un niveau de performance énergétique globale minimale…
La majoration du loyer s’applique dès que les travaux sont réalisés.
Rappelons enfin une nouvelle fois qu’à défaut d’avoir prévu une clause de révision dans le contrat de location, le bailleur ne pourra pas augmenter le loyer, que ce soit via une révision annuelle ou via une révision exceptionnelle à la suite de travaux.
Si vous avez des questions ou un besoin de précision sur ce sujet de la révision du loyer en cours de bail ou sur un autre sujet, n’hésitez pas à nous contacter, nous répondrons à toutes vos interrogations !
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