La garantie des revenus locatifs - Comment fonctionne une assurance loyer impayé ?
L’assurance loyers impayés, qui est également appelée garantie loyers impayés (GLI), sécurise les revenus locatifs d’un propriétaire-bailleur et elle le protège contre les aléas de l’investissement locatif qui peuvent se traduire par des loyers et des charges impayés, des dégradations immobilières, des frais de contentieux, voire parfois le départ prématuré d’un locataire.
Vous allez retrouver dans cette page une information complète sur l’assurance loyers impayés et si vous voulez nous rencontrer, nos conseillers Immoplus29 sont à votre disposition pour vous présenter nos formules de gestion locative qui comprennent une garantie loyers impayés.
Pourquoi souscrire une assurance loyers impayés ?
La raison pour laquelle nous conseillons aux propriétaires qui nous confient la gestion locative de leur bien immobilier de choisir notre formule qui comprend une garantie loyers impayés est évidente : ils s’assurent d’être protégés contre les litiges liés au non-paiement des loyers qui leur sont dus. L’intérêt à souscrire une assurance loyers impayés se démontre également mathématiquement en examinant les conséquences du risque qu’il y a à ne pas se protéger si une procédure dure deux ans.
Sur la base d’un loyer de 600 €/mois charges comprises
- Durée moyenne de la procédure : 2 ans
- Impayés sur 24 mois : 14 400 €
- Frais d’huissier : 2 000 €
- Frais d’avocat : 600 €
- Coût total : 17 000 €
En deux ans, vous êtes débiteur de 17 000 €.
9,70% TTC (7.20% + 2,50%) sur le loyer mensuel charges comprises.
- Coût de l’assurance : 2,50 % du montant du loyer soit 180 €/an
- Coût de l’assurance sur deux ans (durée moyenne d’une procédure pour loyers impayés) : 360 €
Sur deux ans, l’indemnisation est de 14 400 € et vous payez 360 € d’assurance. En deux ans, vous êtes créditeur de 14 400 €.
En imaginant qu’au terme de la procédure le propriétaire récupère les loyers impayés, il aura perdu bien plus en frais divers que les 360 € du coût de l’assurance. À la lumière de cet exemple, nous ne pouvons que conseiller aux propriétaires qui nous confient la gestion locative de leur bien de choisir la formule avec garantie loyers impayés, autant pour des raisons financières que pour leur sérénité.
Cette assurance est souscrite par les propriétaires-bailleurs qui souhaitent se protéger en cas de défaillance de leur locataire. L’assurance GLI offre de meilleures garanties de solvabilité que la traditionnelle caution solidaire, notamment parce qu’un garant fiable au moment de la signature du bail peut devenir insolvable quelques années plus tard quand le propriétaire le sollicite parce que le locataire ne paie plus son loyer.
La loi n’autorise d’ailleurs pas un bailleur à souscrire une assurance GLI s’il a pris un garant (sauf lorsque le locataire est un étudiant ou un apprenti).
Dans la plupart des cas, il faut donc faire un choix entre l’assurance loyers impayés et un garant.
Comme évoqué précédemment, il est possible de souscrire une assurance GLI pour des locataires qui ont le statut d’étudiant ou celui d’apprenti, car la loi permet de cumuler un garant et une assurance loyers impayés. L’assureur prend alors en compte les revenus des garants et pas les (éventuels) revenus de l’étudiant.
Les contrats d’assurance loyers impayés peuvent s’appliquer à :
- Un bail d’habitation principale, vide ou meublé
- Un bail étudiant de 9 mois
- Un bail professionnel (pour profession libérale, pas de bail commercial)
- Un bail de garage de 12 mois minimum.
Si tous les baux ne sont pas éligibles à une assurance loyers impayés, c’est aussi le cas pour les locataires qui ne sont pas tous éligibles à cette assurance.
Pour qu’un locataire puisse être éligible, il faut s’assurer :
- Que le bien immobilier est sa résidence principale
- Que le bailleur a récolté les éléments de solvabilité du locataire au moment de la signature du bail (ou qu’il obtienne la preuve du paiement régulier des loyers s’il est déjà en place)
- Que le locataire est titulaire d’un CDI et présente un salaire net 2,7 fois supérieur au montant du loyer ou que le locataire est titulaire d’un CDD (avec une durée de plus de 8 mois à la signature) et présente dans ce cas un salaire net 3 fois supérieur au montant du loyer
- Que si le locataire est étudiant, il a la caution solidaire d’un tiers (tuteur, employeur, parents…)
Une assurance loyers impayés a aussi l’avantage :
- D’être déductible des revenus fonciers
- De protéger un patrimoine
- De garantir un revenu locatif
- De rassurer les partenaires financiers
- De libérer de tout souci de gestion de contentieux.
L’assurance garantie loyers impayés (GLI) intervient dès le premier mois de loyer impayé pour une indemnisation.
En cas de non-paiement d’un ou de plusieurs loyer(s), le propriétaire et/ou le bailleur doit d’abord respecter une phase de résolution du conflit à l’amiable en relançant son locataire pour le prévenir du non-paiement du loyer. Si cette première étape n’aboutit pas, il s’agit d’entrer dans une procédure de déclaration de sinistre qui se conclut par une indemnisation.
La garantie loyers impayés : Pertes financières dues au non-paiement des loyers, charges et taxes récupérables par les locataires non-payeurs jusqu’à leur sortie. Chaque sinistre est couvert dans une limite de 90 000 € TTC.
La garantie détériorations immobilières : Elle couvre les conséquences pécuniaires des dégradations ou destructions des biens immobiliers : les dégâts et destructions causés par le locataire (constatés entre les états des lieux d’entrée et de sortie ou par huissier), les frais de nettoyage et d’entretien, la perte pécuniaire due à la remise en état des locaux et les frais d’état des lieux de sorte établi par un huissier. Chaque sinistre est couvert dans une limite de 7 500 € TTC.
La garantie protection juridique : Le propriétaire qui souscrit cette assurance possède une garantie pour tout conflit ayant son origine dans l’exécution du contrat de location des locaux assurables, dans la limite des honoraires mentionnés au contrat, à l’exception des conflits pris en charge au titre de la garantie loyers impayés et détériorations immobilières. L’assureur commence par rechercher une solution amiable satisfaisante dans un délai raisonnable, mais lorsqu’aucune solution amiable satisfaisante ne peut être envisagée avec l’adversaire, et si la procédure judiciaire est opportune, l’affaire est portée devant les juridictions.
Le plafond de prise en charge est de 20 000 € par sinistre et le seuil d’intervention est de 250 €.
La garantie vacance locative sous conditions : Avec une garantie vacance locative sous conditions, l’assureur garantit le remboursement des loyers dans un délai maximum de 3 mois suivant la reprise du logement dans les cas d’expulsion, de départ furtif ou de décès du locataire.
Dans le cas d’une réduction du préavis (dans le cadre de l’article 15 de la loi de 1989), l’assureur garantit le remboursement de la part de préavis non effectuée et non réglée des loyers.
Les garanties de l’assurance loyers impayés d’Immoplus29
La garantie loyers impayés
Pertes financières dues au non-paiement des loyers, charges et taxes récupérables par les locataires non-payeurs jusqu’à leur sortie. Chaque sinistre est couvert dans une limite de 90 000 € TTC.
La garantie détériorations immobilières
Elle couvre les conséquences pécuniaires des dégradations ou destructions des biens immobiliers : les dégâts et destructions causés par le locataire (constatés entre les états des lieux d’entrée et de sortie ou par huissier), les frais de nettoyage et d’entretien, la perte pécuniaire due à la remise en état des locaux et les frais d’état des lieux de sorte établi par un huissier. Chaque sinistre est couvert dans une limite de 7 500 € TTC.
La garantie protection juridique
Le propriétaire qui souscrit cette assurance possède une garantie pour tout conflit ayant son origine dans l’exécution du contrat de location des locaux assurables, dans la limite des honoraires mentionnés au contrat, à l’exception des conflits pris en charge au titre de la garantie loyers impayés et détériorations immobilières. L’assureur commence par rechercher une solution amiable satisfaisante dans un délai raisonnable, mais lorsqu’aucune solution amiable satisfaisante ne peut être envisagée avec l’adversaire, et si la procédure judiciaire est opportune, l’affaire est portée devant les juridictions. Le plafond de prise en charge est de 20 000 € par sinistre et le seuil d’intervention est de 250 €
La garantie vacance locative sous conditions
Avec une garantie vacance locative sous conditions, l’assureur garantit le remboursement des loyers dans un délai maximum de 3 mois suivant la reprise du logement dans les cas d’expulsion, de départ furtif ou de décès du locataire. Dans le cas d’une réduction du préavis (dans le cadre de l’article 15 de la loi de 1989), l’assureur garantit le remboursement de la part de préavis non effectuée et non réglée des loyers.
