Faut-il louer meublé ou vide ?
Vous avez réalisé un investissement locatif ou vous envisagez de le faire et vous souhaitez savoir comment bénéficier des avantages de la location ? La question de louer meublé ou de louer vide va rapidement se poser et il va falloir peser le pour et le contre des deux possibilités.
Allez-vous privilégier la solution la moins chère ou allez-vous privilégier les avantages fiscaux et les plus-values ? Nous avons réuni dans cet article tous les éléments qui vont vous aider à faire votre choix.
L’investissement locatif est une excellente solution pour devenir propriétaire immobilier tout en dégageant des revenus locatifs. Pour tirer un bénéfice financier d’un investissement immobilier (ou de plusieurs) et réaliser des plus-values, le propriétaire doit être vigilant à parfaitement respecter la réglementation en vigueur. Il doit également faire le bon choix de bail et choisir le bon type de location.
Il est possible de louer un investissement locatif, maison ou appartement, meublé ou vide. Si vous optez pour la première solution, il va falloir payer le mobilier avant de mettre votre logement en location. Dans le second cas, vous n’avez pas cette dépense à engager, mais vous perdrez certains avantages fiscaux.
La location vide
La location nue est plus simple et stable
La location nue d’une maison ou d’un appartement est la plus répandue dans le monde de l’immobilier locatif. Dans ce type de location :
- Le bailleur ne fournit pas de meubles et d’équipements et évite donc cette dépense ;
- Le bailleur bénéficie d’une plus grande stabilité avec moins de vacances locatives ;
- Le bailleur a moins de frais d’entretien ;
- Le bailleur profite d’une plus grande facilité de mise en location.
La stabilité de la location vide provient en bonne partie du bail qui est signé pour trois ans ou six ans (1 an minimum pour un bail de logement meublé et même 9 mois pour les étudiants) ce qui a pour avantage pour le bailleur de connaître peu de vacances locatives. Le préavis du locataire va également dans ce sens (trois mois de préavis pour une locataire de logement vide contre 1 mois pour le locataire d’un meublé). Sans compter que le locataire est soumis à un préavis de trois mois avant de pouvoir quitter le logement.
La location vide apporte donc plus de stabilité et se révèle plus simple à gérer pour un propriétaire qui s’engage dans une démarche d’investissement locatif.
La location nue génère moins de frais
On le répète, une location nue ne nécessite aucun investissement en meuble, décoration et équipements électroménagers divers et ne nécessite donc pas d’entretien, de réparation ou de remplacement de ceux-ci.
À chaque changement de locataire, les états des lieux d’entrée et de sortie sont donc largement facilités.
Des investissements qui améliorent la valeur d’un logement vide
Les sommes mobilisées sur un logement vide pour engager des travaux profitent directement au logement et peuvent facilement en augmenter la valeur. Autre avantage de réaliser des travaux dans un logement vide : celui de pouvoir profiter d’avantages fiscaux.
Les limites financières et fiscales de la location nue
La location vide offre une stabilité et une facilité supérieures, mais elle peut aussi s’avérer être moins rentable que la location meublée. En effet, les loyers sont moins élevés que ceux d’une location meublée. Ainsi, le montant du loyer d’un logement vide sera de 5 % à 30 % moins élevé que celui d’une location meublée.
À cela s’ajoute que la fiscalité pour la location vide est moins favorable que celle d’un logement meublé. En effet, le bailleur doit déclarer ses revenus locatifs en tant que revenus fonciers, ce qui a pour conséquence que ses ressources locatives (auxquelles sont soustraits la TVA et les charges telles que les frais d’entretien du logement, les intérêts d’emprunt, les assurances, etc.) sont ajoutées à ses autres revenus fonciers (déduction faite des pertes foncières enregistrées au cours de l’année).
Le choix du régime fiscal
Le régime microfoncier prévoit que les revenus fonciers bruts du propriétaire-bailleur ne doivent pas excéder 15 000 euros annuels. L’administration fiscale intègre également un abattement forfaitaire de 30 % sur l’ensemble de revenus fonciers.
Le régime réel s’adapte à un propriétaire-bailleur dont les revenus locatifs sur un logement vide dépassent 15 000 euros. Le propriétaire-bailleur a la possibilité de récupérer une partie des dépenses effectuées dans ses investissements locatifs (travaux de rénovation énergétique, primes d’assurance, intérêts d’emprunts, taxe foncière…).
Autres contraintes imposées pour la location vide
Le propriétaire-bailleur qui loue un logement vide doit composer avec des obligations qui peuvent être contraignantes.
On peut citer :
- L’obligation de protéger les locataires âgés de plus de 70 ans (même en cas d’impayés) ;
- L’impossibilité de résilier un bail de location dans le cas d’une vente immobilière (préavis de six mois) ;
- L’encadrement du montant et de ses augmentations (qui doivent respecter l’indice Insee).
La location meublée
La réglementation de la location meublée
Une location meublée d’une maison ou d’un appartement doit obligatoirement comprendre un volume habitable d’au moins 20 m3, dont une pièce principale d’au moins 9 m2.
Le logement doit évidemment être dans un état décent, répondre aux normes en vigueur (notamment sécurité), permettre l’accès au chauffage et à l’eau potable, prévoir l’évacuation des eaux usées et un coin cuisine.
On l’aura bien compris, la loi encadre suffisamment les choses pour éviter la mise sur le marché de logements indécents destinés à des populations fragiles…
Par ailleurs, un certain nombre d’équipements doivent être fournis pour permettre au locataire de « dormir, manger et vivre convenablement » et le propriétaire-bailleur a l’obligation de les remplacer ou de les réparer en cas de panne.
La liste des équipements que doit comprendre un meublé est la suivante :
- Literie complète (avec couette ou couvertures) ;
- Volets ou rideaux dans les chambres ;
- Plaques de cuisson pour la cuisine ;
- Four « classique » ou four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur ;
- Congélateur (ou compartiment à congélation dans le réfrigérateur) ;
- Vaisselle ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table ;
- Sièges ;
- Étagères de rangement ;
- Luminaires ;
- Matériel d’entretien ménager adapté.
Le propriétaire-bailleur a également des obligations administratives. Ainsi, il doit s’inscrire à la mairie du lieu de résidence du bien loué, verser une taxe de séjour et déclarer son activité auprès de l’administration fiscale.
La rentabilité brute d’un logement meublé
La grande différence d’une location meublée avec une location vide est bien entendu que le meublé, qui bénéficie d’équipements, d’aménagements, voire de décoration, se loue plus cher. Un logement meublé permet à un locataire de s’installer avec ses seuls effets personnels et de vivre dans un logement sans engager de frais et d’investissement. Ce service doit donc se payer et justifie donc un loyer plus élevé que celui d’un logement vide.
Comme évoqué précédemment, le loyer d’un meublé est supérieur de 5% à 30% à celui d’un logement loué vide. La superficie ou l’emplacement du logement meublé ne sont plus les seuls paramètres qui comptent pour établir le montant du loyer. La qualité des meubles, des appareils électroménagers et de tous les éléments apportés au logement vide par le propriétaire-bailleur entre en ligne de compte pour établir le montant du loyer d’un logement meublé.
Les avantages du statut LMNP pour la location meublée
La location meublée avec le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel) offre de nombreux avantages au propriétaire-bailleur, notamment en matière de rentabilité locative brute et de fiscalité.
Le statut de LMNP donne la possibilité de bénéficier de souplesse et d’avantages fiscaux puisque le propriétaire-bailleur a le choix entre trois types de régimes d’imposition qui lui permettent tous de déduire une partie de ses charges.
Les trois régimes d’imposition accessibles au propriétaire-bailleur sous statut de LMNP sont :
- Le régime micro-Bic – Les revenus doivent être inférieurs à 70 000 euros par an et l’abattement forfaitaire des ressources locatives est de 50 % ;
- Le régime réel – Il permet de déduire le montant des charges (travaux, achat des meubles, frais de gestion comptable, intérêts d’emprunt, etc.) ;
- Le régime normal – Il est obligatoire dès lors que les revenus locatifs annuels dépassent 70 000 euros et il permet également de déduire les charges des revenus locatifs.
Le propriétaire-bailleur peut aussi combiner les options fiscales offertes au loueur en meublé non professionnel (LMNP) au dispositif Censi-Bouvard qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt d’environ 11 % du montant (HT) investi dans le bien.
| Critères | Logement vide | Logement meublé |
|---|---|---|
| Durée de bail | 3 ans minimum avec reconduction tacite (6 ans si le bailleur est une personne morale) | 1 an minimum (9 mois pour les étudiants) |
| Dépôt de garantie | 1 mois maximum | 2 mois maximum |
| Durée de préavis du propriétaire | 6 mois minimum avant la fin du contrat de bail | 3 mois minimum avant la fin du contrat de bail |
| Durée de préavis du locataire | 3 mois minimum (1 mois si zone tendue) | 1 mois minimum |
| Impôts sur le revenu du propriétaire | Revenus fonciers à déclarer | Revenus locatifs à déclarer |
| Régime fiscal | - Micro foncier jusqu'à 15 000 € : 30 % d'abattement forfaitaire sur les revenus - Régime réel : toutes les charges de location déductibles |
- Micro-Bic jusqu'à 72 600 € : 50 % d'abattement forfaitaire sur les revenus - Régime réel : toutes les charges de location déductibles |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % des revenus imposables | |
Les contraintes de la location meublée
La location en meublé génère plus de rotation des locataires. La durée de location est plus courte (durée du bail d’un an pour un meublé et de 9 mois pour un étudiant) que celle d’une location vide et le niveau de vacance locative du logement est une particularité qu’il faut parfois gérer.
Le changement régulier des locataires d’un meublé a aussi pour conséquence qu’il est nécessaire de consacrer plus de temps pour en trouver d’autres, mais aussi pour réaliser les états des lieux et les inventaires d’entrée et de sortie. Sans oublier que le locataire d’un meublé n’a qu’un préavis d’un mois, ce qui laisse aussi moins de temps au propriétaire pour remplacer son locataire.
La rotation des locataires a aussi un impact sur l’usure des meubles et équipements du meublé et donc sur la nécessité de les renouveler à intervalles réguliers. Cela génère des frais qui viennent impacter le rendement locatif du meublé. Il est cependant à noter que le propriétaire est libre de fixer le montant de la caution (contrairement à celle d’une location vide qui ne peut pas dépasser un mois de loyer, hors charges).
Le montant de la caution d’un meublé peut inciter le locataire à être soigneux avec les meubles et l’équipement qui sont mis à sa disposition.
Confier la location de son meublé à une agence immobilière
Pour répondre aux contraintes de la mise en location et l’occupation optimisée d’un meublé, la solution peut consister à avoir recours aux services d’une agence immobilière, comme Immoplus29 (voir gestion locative).
Pour une prise en charge de la gestion locative par une agence immobilière. Des frais sont bien entendu à prévoir pour ce service (chez Immoplus29, 6,00% HT sur le loyer mensuel charges comprises sans assurance loyers impayés et 9,70% TTC avec assurance loyers impayés).
Conclusion
Location vide ou location meublée, les deux solutions ont leurs points forts et leurs points faibles. La location nue d’une maison ou d’un appartement offre plus de stabilité et la location meublée est plus rentable et avantageuse fiscalement.
La stabilité locative que procure la location vide doit néanmoins être relativisée puisque les loyers qu’elle génère sont moins importants et parce que les revenus locatifs sont assimilés aux revenus fonciers par l’administration fiscale. L’option de la location meublée tire son épingle du jeu, notamment si le bailleur a recours au statut LMNP.
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