Tout savoir sur l’état des lieux
L’état des lieux est un document bien connu des locataires et des bailleurs, mais dont il est toujours intéressant de connaître et de rappeler les règles.
- Comment faire un état des lieux ?
- Que contient le document d’état des lieux ?
- Quel est le coût d’un état des lieux ?
- Quels sont les délais pour modifier un état des lieux ?
- Comment cela se passe-t-il en cas d’absence d’état des lieux d’entrée ?
- Quels sont les recours en cas de litige au sujet d’un état des lieux ?
L’état des lieux d’entrée dans un logement doit être réalisé à l’occasion de la remise par un bailleur des clés d’un appartement ou d’une maison à un locataire. L’état des lieux se fait le plus souvent le jour de la signature du bail et il est joint à ce dernier.
L’état des lieux a pour fonction de décrire dans un document l’état du logement et de ses équipements à l’entrée du locataire dans les lieux. Un nouvel état des lieux est réalisé lorsque le locataire quitte le logement.
De la différence entre l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie peut découler une compensation du locataire qui a d’ailleurs laissé une caution qui permet de couvrir les frais de remise en état du logement suite à son passage.
En cas de litige, c’est la comparaison entre le document d’entrée et le document de sortie qui doit permettre d’établir les responsabilités de chaque partie, puisqu’il n’y a pas que le locataire qui peut être responsable de la dégradation d’un logement, notamment si le bailleur ne réalise pas les travaux qui lui reviennent sur le temps de séjour du locataire.
Comment faire un état des lieux ?
Pour réaliser l’état des lieux à l’entrée dans un appartement ou dans une maison, le propriétaire et le locataire doivent se donner les moyens de constater ensemble l’état de ce lieu. Ils conviennent donc d’un moment où ils sont disponibles et au moment duquel les conditions d’examen du lieu sont favorables, notamment au niveau de l’éclairage.
Locataire et propriétaire peuvent mandater un tiers pour cet état des lieux. Dans le cadre de mandats de gestion locative, Immoplus29 réalise d’ailleurs les états des lieux pour ses clients.
Dans le cas où l’état des lieux ne peut pas être réalisé à l’amiable, un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) peut en être chargé. Ce type de situation se produit le plus souvent à l’occasion de l’état des lieux de sortie.
Le document d’entrée doit être établi en double exemplaire. Ils sont destinés au locataire et au propriétaire. Le document doit permettre la comparaison de l’état du logement à l’entrée et à la sortie de l’appartement ou de la maison. Il est donc possible de réaliser deux documents distincts qui ont la même présentation ou à l’aide de colonnes qui permettent de noter les constatations à l’entrée puis à la sortie.
Le plus souvent c’est un support papier qui est utilisé, mais rien n’empêche de le réaliser sur un équipement et sur un support numérique. Au moment de la signature du bail, l’état des lieux est remis en main propre s’il est réalisé sur papier ou par voie dématérialisée à chacune des parties (bailleur, locataire ou à leur mandataire) s’il est sur support numérique.
Que contient le document d’état des lieux ?
L’état des lieux d’entrée se doit de contenir une description précise du logement et des équipements qu’il comporte. L’état des lieux d’entrée permet également de constater l’état de conservation du logement.
L’état des lieux d’entrée doit impérativement comporter les informations suivantes :
- Il précise qu’il s’agit d’un état des lieux d’entrée ;
- Il contient la date à laquelle il est réalisé ;
- Il indique la localisation du logement ;
- Il mentionne le nom (ou la dénomination) des parties (locataire, bailleur) et le domicile ou le siège social du bailleur ;
- Si des personnes sont mandatées pour réaliser l’état des lieux, il indique leurs noms (ou dénomination) et domicile (ou siège social) ;
- Il comprend les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie (lorsque les charges locatives ne sont pas payées au forfait) ;
- Il indique les clés ou tout autre moyen d’accès aux locaux privatifs et/ou communs ;
- Il décrit précisément pour chaque pièce et partie du logement, l’état des revêtements des sols, des murs et des plafonds, des équipements et des éléments du logement. Les descriptions peuvent être complétées d’observations ou de réserves et elles peuvent être illustrées d’images ;
- L’état des lieux d’entrée est conclu par la signature des parties (locataire, bailleur) ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux.
Quel est le coût d’un état des lieux ?
Si l’état des lieux est fait à l’amiable
Si l’état des lieux d’entrée est réalisé par l’intermédiaire d’un agent immobilier, une partie des frais est payée par le locataire. La part payée par le locataire ne peut pas dépasser la moitié des frais facturés par l’agence immobilière et ne peut pas dépasser 3€ par m² de surface habitable.
Si l’état des lieux est litigieux (constat locatif)
C’est le cas lorsque l’une des parties (le locataire ou le propriétaire) refuse d’établir l’état des lieux de façon contradictoire en ne se présentant pas. L’une ou l’autre des parties fait alors appel à un commissaire de justice. Celui-ci prévient les parties par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 7 jours avant le jour où il va réaliser le constat locatif.
Les sommes demandées par le commissaire de justice vont varier selon la surface du logement et le coût est partagé entre le propriétaire (bailleur) et le locataire.
Quels sont les délais pour modifier un état des lieux ?
L’état des lieux peut être modifié à la demande du locataire dans les 10 jours. La demande peut aussi être faite le 1er mois de la période de chauffe quand il s’agit de l’état des éléments de chauffage.
Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation si le bailleur refuse de modifier l’état des lieux.
Comment cela se passe-t-il en cas d'absence d'état des lieux d'entrée ?
S’il s’agit d’un refus du propriétaire (mise en demeure restée sans effet)
Le locataire doit lui adresser (par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier) une mise en demeure de le faire. Si le bailleur continue à refuser, il devra prouver en fin de bail avoir donné le logement en bon état d’usage pour faire valoir les dégradations causées par le locataire.
S’il s’agit d’un refus du locataire
Il est alors considéré que celui-ci a reçu le logement en bon état et il devra le rendre en bon état, sauf s’il peut prouver le mauvais état initial du logement (photographies réalisées par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire. Cette démarche est payante. Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur, vétusté, état d’usure ou de détérioration « normal »), c’est au propriétaire de démontrer qu’elles sont imputables au locataire.
S’il s’agit d’un refus par négligence du propriétaire et du locataire
On se retrouve dans le même cas de figure que lorsqu’il s’agit d’un refus du locataire.
Quels sont les recours en cas de litige au sujet d’un état des lieux ?
Si le litige est inférieur ou égal à 5 000 €
Un courrier envoyé en recommandé doit décrire les faits le plus précisément possible et doit être accompagné de documents (photos, factures, textes de loi, règlement…) qui appuient le propos du locataire ou du propriétaire. Si le courrier recommandé reste sans effet, il est nécessaire d’engager une conciliation (gratuite) auprès d’un conciliateur de justice. Il faut également saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dans les 3 ans.
Si le litige est supérieur ou égal à 5 000 €
Cette fois la conciliation est facultative et elle peut être engagée (gratuitement) auprès de la commission départementale de conciliation ou d’un conciliateur de justice.
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