Voici un guide clair sur le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun), qui présente les nouveaux avantages fiscaux liés à la location nue et les opportunités d’investissement locatif, par exemple à Quimper et en Cornouaille.
Relancer l’investissement locatif privé à loyers maîtrisés
Face à la crise du logement et au recul de l’investissement locatif classique après la fin du dispositif Pinel (31 décembre 2024), le nouveau statut du bailleur privé, désormais intégré à la loi de finances 2026, vise à redonner envie de louer en location nue avec des loyers plafonnés en échange d’un avantage fiscal. L’objectif est de remettre des logements en location longue durée, accessibles aux ménages, sur la période 2026–2028.
Ce statut, souvent surnommé « dispositif Jeanbrun », est entré en vigueur le 21 février 2026 et il s’applique aux nouveaux projets locatifs qui respectent un cadre précis (durée de location, loyers, ressources des locataires, type de bien…).
Dans le Finistère Sud, où l’offre locative se tend, ce cadre peut devenir un véritable levier. Immoplus29 aide les propriétaires à y voir clair et à calibrer leurs projets en fonction de ces nouvelles règles.
Pourquoi un nouveau statut du bailleur privé en 2026 ?
Depuis plusieurs années, le parc locatif privé recule. En effet, de nombreux propriétaires vendent, basculent vers le meublé touristique ou renoncent tout simplement à investir, tandis que la location nue perd du terrain. Les contraintes liées au DPE (Diagnostic de performance énergétique), aux règles d’encadrement des loyers et à la fiscalité ont refroidi une partie des investisseurs particuliers.
Le statut du bailleur privé a pour ambition de remettre de l’oxygène dans ce marché en rendant la location vide plus attractive que par le passé, en particulier pour les logements loués en résidence principale avec des loyers maîtrisés. L’idée est d’offrir un cadre fiscal dédié aux propriétaires qui acceptent de rester sur de la location longue durée à loyers accessibles. Pour un investisseur à Quimper, Ergué-Gabéric, Pont-l’Abbé, Pluguffan ou Douarnenez, ce nouveau statut peut devenir un outil structurant dans une stratégie patrimoniale.
Statut du bailleur privé : pour quels biens et quelles conditions ?
Le statut du bailleur privé vise des logements loués nus, en résidence principale, avec des loyers maîtrisés inférieurs aux loyers de marché. Sont concernés les appartements neufs et les logements anciens avec travaux, à condition que le montant des travaux représente au moins 20% du prix d’acquisition.
Le propriétaire s’engage sur une location longue durée (durée minimale fixée par la loi, de l’ordre d’une dizaine d’années, selon les cas), en respectant des plafonds de loyers et des plafonds de ressources pour les locataires, inspirés des barèmes utilisés pour les logements conventionnés.
Sont en général exclus : la location meublée, la location à la famille proche et les investissements déjà réalisés avant 2026.
Ce cadre cible donc les nouveaux projets locatifs, avec une logique claire, celle d’encourager la location nue à loyers accessibles, en échange d’un avantage fiscal structuré et encadré.
Neuf, ancien avec travaux : deux portes d’entrée
Avec ce statut, deux grandes options s’ouvrent aux bailleurs privés :
- Dans le neuf, il s’agit le plus souvent d’habitat collectif, acquis sur plan (VEFA) ou déjà livré, qui sera directement loué sous engagement de loyers maîtrisés.
- Dans l’ancien, le dispositif vise des biens nécessitant des travaux lourds (au moins 20% du prix d’acquisition), notamment pour améliorer le confort et le DPE (isolation, menuiseries, chauffage…).
Dans le Finistère Sud, cela peut permettre de remettre sur le marché des appartements de centre‑ville ou de centre‑bourg, rénovés et mieux classés sur le plan énergétique, tout en profitant du levier fiscal lié à l’amortissement.
Amortir son logement : comment fonctionne l’avantage fiscal ?
Le cœur du statut du bailleur privé, c’est l’amortissement du bien. Une partie du prix d’acquisition du logement est considérée comme amortissable et peut être déduite chaque année des revenus fonciers. En pratique, seule une fraction du prix est retenue (en général 80%, les 20% restants représentent la valeur du terrain), puis des taux annuels d’amortissement s’appliquent.
Dans le neuf, les taux varient selon le niveau de loyer (intermédiaire, social, très social) et peuvent se situer dans une fourchette proche de 3,5% à 5,5% par an. Dans l’ancien rénové, les taux sont légèrement différents, autour de 3% à 5%, toujours en fonction de la catégorie de loyer pratiquée. Le tout est plafonné par un plafond annuel global d’amortissement, et par un nombre maximum de logements éligibles par foyer.
Voici un exemple simplifié avec l’achat d’un appartement à 200 000 €. Si la base amortissable est de 160 000 € (80% du prix) et que le taux applicable est de 4%, le bailleur peut déduire 6 400 € de ses loyers chaque année. Cela réduit fortement l’impôt dû sur ces revenus. En contrepartie, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus‑value lors de la revente. Ce type de montage doit être validé avec un expert‑comptable, un notaire ou un conseiller spécialisé pour coller au mieux à chaque situation fiscale.
Micro‑foncier, meublé, déficit foncier : ce qui change aussi en 2026
Le statut du bailleur privé ne vient pas seul, puisqu’il s’inscrit dans un paysage fiscal plus large qui évolue en 2026.
- Le régime du micro‑foncier reste fondé sur un abattement de 30% jusqu’à 15 000 € de loyers annuels pour la location nue. Des pistes de renforcement (abattement de 50%) ont été débattues, mais le cadre finalement retenu conserve l’abattement de 30%, ce qui signifie que le choix entre micro‑foncier et régime réel reste un enjeu important de stratégie pour chaque bailleur.
- La location meublée (notamment LMNP) subit une pression plus forte avec la réforme 2026. Certains avantages sont réduits et la frontière avec la location nue se resserre, même si le meublé n’est pas supprimé. Le nu amortissable via le statut de bailleur privé redevient donc un vrai concurrent du meublé dans de nombreux cas.
- En parallèle, le mécanisme de déficit foncier et les dispositifs orientés vers les travaux énergétiques sur les logements très mal classés continuent de jouer un rôle important pour les bailleurs qui rénovent des biens classés F ou G. Ils peuvent se combiner, dans certains cas, avec une réflexion sur le basculement vers le nouveau statut.
L’ensemble envoie un signal clair, qui est celui d’encourager la location vide à loyers abordables, sur des biens remis à niveau, tout en rééquilibrant la fiscalité par rapport au meublé touristique ou au LMNP « pur ».
Résumons en quoi consiste le statut du bailleur privé
Le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) s’adresse surtout aux particuliers qui veulent devenir investisseurs à partir de 2026, en ciblant des appartements neufs ou des logements anciens à rénover, puis loués en location nue à des ménages locaux, dans le cadre d’une location longue durée à loyers maîtrisés.
Les principaux atouts :
- Une fiscalité allégée sur les revenus fonciers grâce à l’amortissement ;
- Un vrai coup de pouce pour rénover l’ancien et améliorer le DPE ;
- Un cadre sécurisé pour pratiquer des loyers maîtrisés tout en restant propriétaire d’un actif patrimonial.
En contrepartie, il faut accepter :
- Un engagement de durée important (plusieurs années, avec risque de reprise en cas de sortie anticipée) ;
- Des loyers plafonnés parfois en dessous du marché libre ;
- L’interdiction de louer à certains proches ;
- Un dispositif techniquement plus complexe qu’un simple régime micro‑foncier.
Avant de se lancer, un chiffrage personnalisé avec un conseiller fiscal ou patrimonial reste indispensable.
Comment immoplus29 peut vous aider à en profiter
À Quimper, Ergué-Gabéric, Pont‑l’Abbé, Pluguffan et Douarnenez, Immoplus29 peut estimer vos loyers à prix maîtrisés et valider la rentabilité de votre investissement locatif sous le statut du bailleur privé. Nos équipes vous aident à choisir le bon bien (neuf ou ancien avec travaux, potentiel locatif, DPE), à structurer un projet compatible avec le dispositif et à optimiser votre trajectoire fiscale.
Enfin, notre service de gestion locative peut vous accompagner pour la mise en location : type de bail, ciblage des locataires, respect des plafonds, suivi de la gestion locative et accompagnement dans la durée.
(*) : Liste des 22 communes du Finistère pour lesquelles un état parasitaire du bâtiment (norme NFP 03-200) doit être annexé à l’acte authentique de vente lors d’une transaction : Audierne, Bannalec, Bénodet, Brest, Camaret-sur-Mer, Châteaulin, Châteauneuf-du-Faou, Concarneau, Douarnenez, Elliant, Fouesnant, Morlaix, Plomodiern, Plouescat, Pont-Aven, Pont-l’Abbé, Quimper, Quimperlé, Riec-sur-Belon, Rosporden, Saint-Martin-des-Champs et Scaër.