Le 1er avril 2025 (ce n’est pas une blague !) le Sénat a adopté une proposition de loi qui vise à assouplir les règles qui encadrent la location des passoires thermiques. Ce vote intervient seulement quelques mois après l’entrée en vigueur de l’interdiction de louer les logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Jugées trop strictes par une partie des élus et des propriétaires, ces obligations sont temporairement allégées afin d’éviter un retrait massif de logements du parc locatif.
Ce nouveau texte prévoit plusieurs dérogations et un aménagement du calendrier de la rénovation énergétique en 2025, tout en cherchant à maintenir une pression mesurée sur les bailleurs.
Le débat sur le sujet reste ouvert, car cette mesure doit encore franchir l’étape qui consiste à passer devant l’Assemblée Nationale. En attendant que ce soit le cas, les propriétaires concernés peuvent entrevoir une marge de manœuvre supplémentaire pour maintenir leurs biens sur le marché locatif.
Pourquoi le Sénat a voté un assouplissement ?
Depuis le 1er janvier 2025, la loi Climat résilience interdit la location des logements classés G. Cette mesure a eu pour effet de provoquer de fortes tensions sur le marché immobilier, en particulier dans les zones où l’offre locative est déjà insuffisante. Depuis le 1er janvier 2025, de nombreux propriétaires se retrouvent dans l’impossibilité de financer ou de réaliser les travaux exigés en raison de contraintes techniques, de blocages en copropriété ou de délais incompatibles avec la réalité du terrain.
C’est pour cela que, pour répondre à ces difficultés, le Sénat a choisi d’ajuster le cadre légal afin de limiter les effets d’une pénurie de logements tout en conservant les objectifs de performance énergétique.
Quelles sont les nouvelles exceptions prévues ?
Le texte voté par le Sénat introduit plusieurs exceptions à l’interdiction de louer un logement classé G, de façon à tenir compte des situations concrètes rencontrées sur le terrain. La première dérogation concerne les cas où les travaux sont impossibles, notamment pour des raisons techniques, architecturales ou patrimoniales. Il peut s’agir, par exemple, d’un bâtiment classé ou d’un logement dont la configuration empêche certaines interventions.
Une autre exception s’applique lorsque les travaux ont déjà été engagés ou validés en assemblée générale de copropriété. Le propriétaire bénéficie alors d’un délai supplémentaire avant l’application des règles. Le refus d’un vote en copropriété, dans les trois années précédentes, constitue également un motif de dérogation.
Enfin, la loi prévoit une dérogation en cas de coût disproportionné par rapport à la valeur du bien. Ces ajustements entendent éviter le retrait de milliers de logements du marché locatif sans pour autant renoncer à l’objectif de rénovation énergétique.
Ce que cela change pour les propriétaires et les bailleurs
Pour le propriétaire d’une passoire thermique, ces ajustements représentent un vrai changement. En cas de travaux impossibles ou de procédures déjà engagées, il pourra continuer à louer son logement classé G en 2025, sans risquer de sanction immédiate. Ce type de situation offre un sursis qui peut permettre, selon les cas, d’organiser le financement, les demandes de devis ou l’obtention des autorisations nécessaires.
Le calendrier des obligations est également réajusté pour tenir compte des réalités qui sont différentes entre les maisons individuelles et les logements en copropriété, puisque ces derniers sont souvent plus longs à rénover en raison des démarches collectives.
Ces aménagements peuvent aussi préserver temporairement la valeur locative des biens concernés, ce qui évite une vacance forcée. Toutefois, l’objectif de rénovation énergétique reste bien présent. Ainsi, les bailleurs vont devoir continuer à avancer sur leurs projets à moyen terme pour rester en conformité.
Quelle portée juridique et environnementale ?
L’assouplissement voté par le Sénat s’applique uniquement aux nouveaux contrats de location ou aux renouvellements à compter de sa mise en œuvre. Il ne remet pas en cause le principe de décence énergétique du logement, inscrit dans la loi, mais il en aménage temporairement l’application.
D’un point de vue écologique, cette décision pourrait avoir comme conséquence d’entraîner un ralentissement de la rénovation des logements classés G, dans la mesure où elle allège la pression réglementaire sur les bailleurs.
Cette décision prise par le Sénat le 1er avril 2025 a aussi pour effet de soulever des interrogations sur l’efficacité de la politique actuelle, notamment dans les immeubles soumis au DPE collectif en copropriété, où la mise en œuvre des travaux dépend souvent de décisions collectives qui aboutissent parfois difficilement. La portée des ajustements reste donc encadrée et transitoire.
Un texte encore incertain à l’Assemblée Nationale
Le vote du Sénat sur la location des logements G ne scelle pas encore le sort définitif de la mesure. Pour entrer en vigueur, le texte devra être adopté dans les mêmes termes par l’Assemblée nationale, où les débats pourraient être plus tendus… Le Gouvernement reste prudent, soucieux de ne pas affaiblir les objectifs de performance énergétique. L’avenir de cet assouplissement dépendra donc du compromis trouvé entre les deux chambres dans les mois à venir.
Un compromis entre logement et transition énergétique
L’assouplissement voté par le Sénat cherche un équilibre entre la transition énergétique du parc immobilier et les réalités du logement en 2025. Face à l’urgence sociale, la rigueur réglementaire est temporairement modulée, sans écarter la perspective de rénovation des logements classés G dans le cadre de la future loi 2025.