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Faut-il acheter ou louer son logement ?

Le marché de l’immobilier et les conditions des prêts fluctuent ? Tension du marché ? Envie de s’engager ou pas ? Les raisons qui vous amènent à vous demander s’il vaut mieux acheter ou louer un logement sont multiples et les réponses et éclairages que vous allez apporter à ces questions vont pouvoir orienter votre choix.

Dans l’article qui suit, nous allons vous aider à structurer votre réflexion et à ne pas passer à côté de certains points clés. Pensez aussi à rencontrer nos experts Immoplus29 pour échanger sur votre projet. Chaque projet est unique et nous vous apporterons des réponses personnalisées.

Les derniers chiffres de l’Insee (mai 2022) indiquent que 57,5% des Français sont propriétaires et que ce chiffre a encore augmenté d’environ 2% en 10 ans.

Depuis 2020 (crise Covid et premier confinement) et la guerre en Ukraine (depuis février 2022), l’achat d’un bien immobilier s’est compliqué. En effet, les prix des biens ont fortement augmenté depuis le printemps 2020, les biens se sont raréfiés, les taux des prêts ont augmenté à partir de 2022 et l’importante inflation constatée à partir de 2022 a réduit le pouvoir d’achat en France. Pourtant, ces évolutions qui peuvent être déstabilisantes ne doivent pas absorber toute la faisabilité que vous accordez à un projet d’achat de bien immobilier.

Pourquoi louer son logement au lieu de l’acheter ?

Disons-le tout de suite, bien souvent, louer son logement correspond plus à une « philosophie » de vie qu’à une réalité financière. C’est d’autant plus vrai si vous hésitez entre acheter et louer, car cela veut dire que si vous vous posez la question, acheter votre logement, votre appartement ou votre maison serait potentiellement réalisable.

Ainsi, louer permet d’éviter de contracter un prêt immobilier, de le négocier et donc de s’endetter pour 10 ans, 15 ans et même souvent pour 20 à 30 ans. Si vous ne mobilisez pas votre capacité d’investissement sur un projet immobilier, il est possible, selon le montant de votre loyer, de conserver une « marge de manœuvre » plus importante pour l’achat d’une voiture, pour vos loisirs ou vos vacances. Cette liberté du locataire, vous la retrouvez aussi dans votre capacité à choisir votre logement ou à en changer, par envie ou par nécessité (professionnelle, notamment).

D’un point de vue financier, il y a aussi certains avantages à être locataire : vous avez la possibilité d’adapter votre logement à vos revenus si ces derniers évoluent dans un sens ou dans l’autre, vous ne mobilisez pas vos économies (apport conseillé, voire exigé par les banques de 10% minimum), vous ne payez pas de taxe foncière et vous avez la possibilité de récupérer certaines charges…

Encore mieux, vous évitez la plupart des frais d’entretien de votre logement, notamment les gros travaux comme peuvent l’être une intervention sur la toiture/couverture, un ravalement de façade, une mise à jour de l’isolation ou tout simplement un changement de chaudière ou même un changement de système de chauffage.

En résumé, les engagements du locataire sont moins importants et permettent de conserver une forme de liberté. Le locatif est clairement moins engageant, même s’il faut bien noter que l’augmentation des loyers constatée depuis 2020 a estompé, voire gommé, la capacité que pouvaient avoir les locataires à épargner, comparé aux propriétaires.

Pourquoi acheter son logement plutôt que de le louer ?

Certes, acheter son logement et en devenir propriétaire est plus engageant qu’une location de sa résidence principale, mais il n’y a qu’à cette condition que vous pouvez réellement être « chez vous ». Vous ne dépendez plus d’un propriétaire qui peut, sous certaines conditions et dans certaines situations, vous demandez de quitter son logement. Lorsque vous achetez un bien, vous « sanctuarisez » votre lieu de vie, vous le sécurisez. Être propriétaire est également synonyme de liberté, car chez vous, vous êtes libre de mettre en œuvre la décoration qui vous plait, de réaliser les travaux d’agrandissements ou les aménagements de votre choix !

Acheter son logement, c’est en finir avec le loyer versé pendant des années à fonds perdu, sans aucun retour sur investissement. Ce que vous versez chaque mois pour rembourser votre prêt vous reviendra. Mieux que cela, le marché de l’immobilier a peu de chance de vous faire perdre de l’argent et doit même vous permettre de faire une plus-value. Cette dernière est possible en moyenne quatre ans après l’achat. D’ailleurs, acheter une maison ou un appartement comme résidence principale permet, sous certaines conditions, de bénéficier d’une fiscalité avantageuse au moment de la revente. Il est aussi à noter qu’il n’y a pas de plus-value sur la vente d’une résidence principale.

Avant de penser à la revente, la durée du prêt peut sembler moins longue lorsque le montant des remboursements correspond à peu près aux loyers qui seraient versés en tant que locataire. C’est tout à fait possible ! Surtout si, en qualité de primo-accédant, vous êtes éligible au prêt à taux zéro (PTZ), ce dispositif d’État qui permet d’optimiser le prêt bancaire.

L’achat d’une maison ou d’un appartement est une excellente façon de se constituer un patrimoine, mais c’est aussi une excellente façon de financer un projet plus ambitieux. Car rien ne vous empêche d’acheter un bien modeste en vue, quelques années plus tard, de le revendre avec plus-value afin d’acquérir un bien d’une valeur supérieure. Enfin, l’achat est aussi une excellente façon d’anticiper une baisse de revenus quand vous serez à la retraite !

Acheter ou louer sa résidence principale : soyez pragmatique !

Après avoir évoqué de façon « philosophique » la question qui consiste à savoir s’il vaut mieux acheter ou louer sa résidence principale, une approche purement pragmatique nous semble également indispensable.

Commençons par un argument qui consiste à remarquer qu’en cette période de forte inflation, cette dernière, qui est nettement supérieure aux taux d’emprunt, favorise l’achat.

Sortez aussi votre calculatrice et calculez ce que vous coûte un loyer à l’année avec les charges locatives.

Calculez par ailleurs le coût de votre projet immobilier en intégrant le coût de votre crédit, le coût de l’assurance (du prêt), les charges que génèrent le bien et la taxe foncière.

Examinez alors la balance entre les deux projets, mais n’oubliez pas que dans le cas où vous achetez votre logement, vous perdrez de l’argent si vous le revendez avant 4 ou 5 ans, car vous n’aurez pas « amorti » les frais d’acquisition (frais notaire et frais d’agence). Dans l’idée d’une revente rapide, pensez aussi à bien examiner comment est « organisé » votre prêt, notamment s’il est prévu que vous remboursiez surtout des intérêts au début, et moins de capital.

Faites vos calculs sur 5 ans, sur 10 ans, sur 20 ans et/ou à terme. Il n’est pas du tout impossible que vous ayez tout intérêt à acheter ! Il ne faut cependant pas perdre de vue que, comme évoqué précédemment, si des travaux importants sont à réaliser sur votre bien, vous les paierez de votre poche et votre bénéfice pourrait ainsi s’évaporer… Si des travaux sont à réaliser, pensez aussi à en intégrer le budget dans votre prêt immobilier, cela vous reviendra nettement moins cher que de devoir contracter un prêt à la consommation pour les financer.

Bien maitriser son projet financier avant d’acheter ou de louer son logement

Une bonne maitrise de votre projet financier est indispensable avant de vous lancer, surtout s’il s’agit d’un achat. Faites-vous confirmer votre capacité d’emprunt par votre banque, ou même par un courtier. Cela va vous permettre de mieux cerner les biens qui sont dans vos moyens tout en évitant d’essuyer un refus de prêt.

Pensez à vous appuyer sur les dispositifs qui peuvent faciliter votre projet (à commencer par le prêt à taux zéro – PTZ, comme évoqué précédemment, ou encore les prêts conventionnés ou les prêts à l’accession sociale).

S’informer sur le marché de l’immobilier

Le marché de l’immobilier est différent d’une ville à l’autre, même quand deux sites ne sont éloignés que de quelques kilomètres, voire de quelques centaines de mètres…

Implanté dans le sud Finistère depuis 2002, Immoplus29 et ses antennes (Quimper, Pluguffan, Douarnenez, Pont-l’Abbé) vous apporteront tous les conseils et toutes les informations nécessaires pour vous aider à faire votre choix.

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