Quelles sont les étapes pour obtenir un prêt immobilier ?
Se lancer dans l’achat d’un bien immobilier, c’est appréhender un processus codifié, règlementé et long. Mieux vaut bien comprendre comment s’enchainent les étapes de l’obtention d’un prêt immobilier pour conduire sereinement cette opération à son terme dans les meilleures conditions.
Nous vous expliquons tout cela dans cet article en 9 points.
- Établir votre capacité de financement
- Lister les solutions d’emprunt immobilier
- Monter le dossier de demande de prêt
- Les propositions des banques
- Le choix de la banque et la question de l’assurance du prêt
- L’offre de prêt et la finalisation
- Déblocage des fonds par la banque et signature
- Rembourser votre crédit
- Crédit immobilier remboursé !
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L’une des solutions de financement d’un projet immobilier est le crédit immobilier. Un crédit immobilier engage l’emprunteur à un remboursement mensuel pendant un certain nombre d’années. La qualité d’un crédit ne se résume pas au taux (voire aux taux, car un crédit peut être constitué de plusieurs prêts) auquel il vous a été accordé, il doit avant tout être adapté à vos moyens financiers.
Ce crédit, vous pourrez l’obtenir au terme d’un parcours qui doit se construire solidement, étape par étape. C’est ce parcours que nous allons examiner minutieusement.
Établir votre capacité de financement
La banque qui va vous prêter de l’argent ne vous prêtera que ce qu’elle estime que vous pourrez lui rembourser. Dans son étude, la banque va donc veiller à respecter des équilibres qui se traduisent par un taux d’endettement qui ne devra en aucun cas dépasser 35%. Ainsi, le « poids » de la mensualité que vous devrez rembourser ne doit pas dépasser 35% du revenu mensuel disponible. Ce revenu mensuel disponible tient bien entendu compte des crédits déjà en cours, comme un crédit à la consommation ou un crédit auto.
Pour arriver à équilibrer votre prêt, le banquier dispose de deux leviers principaux : le montant qu’il va vous prêter et la durée du prêt. Cependant, plus la durée sera allongée, plus votre prêt vous coûtera cher et générera des intérêts qui devront être payés.
Autre facteur important : celui de votre apport ! Disposez-vous des 10% (minimum) d’apport qui donnent à votre profil une solidité très appréciée par les banques, notamment quand il s’agit de financer un investissement locatif ?
Lister les solutions d’emprunt immobilier
Selon votre profil, certaines possibilités de financement élargissent vos possibilités d’emprunt qui ne se limitent pas qu’à un unique emprunt auprès d’une banque. On peut évoquer les possibilités de prêt à taux zéro (ou PTZ) pour un primo-accédant, mais aussi les prêts conventionnés ou les prêts à l’accession sociale. Pour faire le point sur les possibilités qui s’offrent à vous, l’idéal est de rencontrer un spécialiste du financement immobilier qui peut être votre banquier, un courtier en prêt immobilier, voire une plateforme internet spécialisée.
L’avantage d’un courtier, c’est qu’une fois votre projet déterminé (choix du bien et montant à emprunter), il va solliciter plusieurs banques et les mettre en concurrence pour vous permettre d’obtenir le montant nécessaire à votre acquisition au meilleur taux possible.
Monter le dossier de demande de prêt
Quel que soit l’organisme prêteur que vous allez choisir, les documents à rassembler vont être sensiblement les mêmes. Ces documents constituent votre dossier qui doit apporter à la banque tous les éléments dont elle a besoin pour valider définitivement votre projet et donc pour vous accorder le prêt dont vous avez besoin pour l’achat de votre bien immobilier. On va y retrouver aussi bien des pièces qui vont renseigner la partie financière que des pièces administratives.
Ainsi, le dossier type qu’une banque ou qu’un organisme de crédit va vous demander de constituer contient :
- Une pièce d’identité (ou plusieurs, si vous n’empruntez pas seul) ;
- Les deux derniers avis d’imposition ;
- Les trois dernières feuilles de paie ;
- Un justificatif de domicile (facture d’eau, d’électricité, de téléphone…) ;
- La promesse de vente / compromis signée chez le notaire ;
- Un devis si des travaux sont prévus.
Si vous fournissez des photocopies, pensez à avoir les originaux avec vous, car la banque peut exiger de les voir et même de faire elle-même les photocopies. Pensez à demander à votre banquier comment il souhaite procéder à ce sujet.
Les propositions des banques
C’est une étape sensible. Dans certains cas, la banque ne vous fera de proposition de prêt (montant et taux) qu’après avoir validé les pièces de votre dossier. Dans le cas où vous mandatez un courtier en prêt immobilier, celui-ci transmet le plus souvent un dossier à chaque banque avant de recevoir une offre.
Dans la plupart des cas, seule une banque où vous possédez déjà des comptes pourra vous faire une offre avant d’avoir consulté votre dossier complet. C’est logique, elle vous connaît !
Une fois le dossier déposé, il va être traité et évalué pour vous faire une offre. Quand celle-ci va vous être communiquée, elle ne représente pas une validation définitive de votre demande de prêt, elle n’est que la résultante d’une première étude de votre dossier et de votre profil.
Un certain nombre de critères, rentrent en ligne de compte. Plus votre dossier est solide, plus la banque estimera que le risque à vous prêter de l’argent est faible et plus elle sera en mesure de vous faire une offre intéressante. L’offre peut être encore plus attractive si votre profil intéresse la banque et qu’elle veut vous « acquérir » comme nouveau client.
Si vous ne passez pas par un courtier, il faudra aussi faire jouer la concurrence entre banques. Si vous vous chargez seul de cette opération, cela peut vous prendre du temps et de l’énergie et vous obliger à de nombreux aller-retour entre banques pour demander à chacune de s’aligner sur la meilleure offre que vous détenez.
Le choix de la banque et la question de l’assurance du prêt
Une fois la banque choisie et votre accord donné, tout n’est pas encore fait ! Votre dossier va devoir être transmis au service des engagements de l’établissement prêteur. C’est lui qui validera définitivement les conditions du prêt. C’est aussi à ce stade qu’intervient la question de l’assurance du prêt, qui n’est pourtant pas obligatoire. Rares sont les banques qui ne demandent pas à ce que le prêt qu’elles vous font ne soit pas assuré. En effet, si vous décédez avant d’avoir remboursé la somme qui vous a été prêtée (et les intérêts qui vont avec !) ou que vous avez un accident ou une maladie qui impacte votre capacité à rembourser, la banque perd de l’argent. Pour se prémunir de ce type de situation, elle va demander à ce que le prêt soit assuré.
Le plus souvent, elle va vous proposer elle-même une assurance, mais sachez que la loi Hamon prévoit que vous pouvez externaliser cette assurance et procéder à une délégation d’assurance. Vous choisissez alors votre assurance et vous faites valider cette assurance par votre banque. Le plus souvent, votre banque va exiger que les garanties soient au minimum les mêmes que celles de sa propre assurance.
Externaliser une assurance est souvent une opération très avantageuse et elle peut facilement représenter plusieurs milliers d’euros d’économie, voire plus, sur l’ensemble du prêt. Pensez-y !
Si vous validez l’assurance de la banque et que vous le regrettez, il n’est pas trop tard pour externaliser l’assurance du prêt puisque la loi du 28 février 2022, dite Loi Lemoine, vous permet de résilier et de changer à tout moment d’assurance emprunteur, sans frais !
Pensez aussi à examiner si le rachat de crédit ou le remboursement de crédit est accompagné d’indemnités dont vous seriez redevable à la banque. Si c’est le cas, cela peut se négocier.
Enfin, le choix de la banque induit le plus souvent que celle-ci va vous demander d’ouvrir un compte chez elle (si ce n’est pas déjà le cas) et même de faire verser vos salaires sur ce compte. Ce n’est pas une obligation qui vous est faite et cela relève de la négociation si vous n’êtes pas d’accord.
L’offre de prêt et la finalisation
Lorsque vous êtes en possession de l’offre de prêt que vous fait l’organisme prêteur, vous êtes arrivé au terme d’un parcours qui aura duré plusieurs semaines, voire plusieurs mois. Cette offre de prêt signifie que votre demande de crédit est définitivement validée. L’offre de prêt récapitule tous les éléments de celui-ci et comprend un échéancier complet. C’est le moment de vérifier que tout correspond au crédit que vous avez demandé. Cette offre est valable au minimum pendant 30 jours et vous devez respecter un délai obligatoire minimum de 10 jours (qui débute le lendemain du jour de la réception de l’offre) avant de signer et de parapher le document en double exemplaire. Vous ne pouvez retourner le document signé et paraphé en deux exemplaires que le onzième jour.
Sachez au passage que le compromis de vente accorde généralement un délai de 60 jours à l’acquéreur pour obtenir et formaliser le financement nécessaire au projet.
À la réception des deux exemplaires de l’offre de prêt signés de votre part, la banque transmet un exemplaire au notaire chargé de la transaction immobilière.
Déblocage des fonds par la banque et signature
Quand le notaire reçoit l’offre de prêt signée, il procède à l’appel des fonds auprès de la banque. La banque débloque alors le capital emprunté (et votre éventuel apport personnel) et procède au virement de l’ensemble sur le compte de l’étude du notaire. Une fois les fonds réceptionnés par le notaire, celui-ci convoque les parties (le vendeur et l’acquéreur) pour procéder à la signature de l’acte authentique de vente (qui est la réitération du compromis de vente).
Une fois l’acte signé par les deux parties et cosigné par le notaire, le transfert de propriété du logement concerné est validé et votre achat est enfin réalisé et finalisé !
Rembourser votre crédit
Sauf (rares) cas qui reposent sur un autre modèle, vous voilà parti pour un remboursement mensuel sur toute la durée du prêt. Ce remboursement va se dérouler conformément au tableau d’amortissement annexé à l’offre de prêt qui précise toutes les sommes (intérêts, capital et assurance, si l’assurance a été souscrite auprès de la banque qui a accordé le crédit).
Durant la vie du prêt, vous pouvez procéder à un rachat de crédit par une autre banque pour profiter de taux plus intéressants ou même rembourser tout ou partie du crédit en cours par un apport personnel.
Le rachat de crédit ou le remboursement de crédit peuvent être accompagnés d’indemnités, mais celles-ci ne peuvent pas dépasser 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée au taux moyen du prêt et 3 % du capital restant dû.
Crédit immobilier remboursé !
Vous voilà au bout du remboursement de votre crédit immobilier. Vous ne devez plus rien à la banque et la valeur du bien vous appartient désormais en totalité. Bravo !
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