Tout savoir sur la mise en location d’une maison ou d’un appartement
L’investissement locatif a le vent en poupe et les particuliers sont de plus en plus nombreux à faire l’acquisition d’un ou de plusieurs biens immobiliers dans le but de les louer. L’objectif est bien entendu de tirer de cet investissement un revenu régulier, voire une plus-value si le bien prend de la valeur.
Se lancer dans l’investissement locatif nécessite d’avoir un niveau d’information suffisamment précis et complet pour pouvoir enchainer toutes les étapes de la mise en location sans encombre et avec réussite.
C’est dans cette perspective que nous avons rassemblé toutes les informations indispensables dans ce guide très complet qui doit vous permettre de tout savoir sur la mise en location d’une maison ou d’un appartement.
- La définition du projet locatif
- Comment estimer le montant d’un loyer ?
- Quelles sont les conditions à remplir pour une mise en location ?
- Penser à faire réaliser les diagnostics obligatoires
- L’assurance Propriétaire Non-Occupant (PNO)
- Rédiger et diffuser une annonce de location
- Procéder aux visites de la location
- Le choix du locataire
- Le bail de location
- Procéder à l’état des lieux d’entrée
- Les obligations de bailleur après la mise en location
Sachez qu’Immoplus29 est à votre disposition pour vous accompagner dans un projet de mise en location de vos biens et vous faire des offres de prise en charge de leur gestion locative. N’hésitez pas à nous contacter !
La définition du projet locatif
Pas question d’improviser la mise en location d’un appartement ou d’une maison, les enjeux sont trop importants et les embuches sont trop nombreuses. Il est indispensable de bien définir le projet locatif afin d’éviter notamment une vacance du logement, ce qui pourrait avoir de graves conséquences financières pour le propriétaire-bailleur, surtout s’il a contracté un prêt pour acheter le logement qu’il veut louer.
Optez pour une location de courte ou de longue durée ?
La question de la durée de la location se pose d’emblée. S’agit-il d’un projet qui intègre la recherche de locataires de longue durée ou plutôt de louer à certaines périodes ou saisons ? Voire de louer votre logement principal quelques semaines dans l’année pendant que vous partez en vacances ?
La réponse à ces questions dépend de la rentabilité locative souhaitée, tout en tenant compte de la zone géographique dans laquelle se situe le bien.
Une location de courte durée de type Airbnb peut être plus rentable qu’une location meublée classique dans certaines zones, mais elle est également plus risquée puisqu’aucun contrat de bail ne cadre l’occupation du logement. Dans le Finistère, il n’y a cependant pas de risque d’interdiction ou de limitation de mise en location de courte durée ou saisonnière puisqu’aucune ville du département n’est pour l’instant classée en zone tendue.
Dans les autres zones qui ne sont pas classées en zones tendues (et donc dans tout le département du Finistère), la mise en location d’une résidence secondaire est possible aux conditions suivantes :
- Vous ne pouvez pas habiter le logement mis en location ;
- La location doit être inférieure à 90 jours consécutifs et les locataires ne peuvent pas y être domiciliés ;
- Le logement doit être meublé et disposer d’équipements de confort (gazinière, réfrigérateur…) ;
S’il s’agit de la mise en location d’une résidence principale, les règles sont plus souples puisque vous pouvez louer le logement entier plusieurs fois dans l’année (120 jours maximum par an et 90 jours maximum par séjour). Si le projet est de ne louer qu’une chambre d’une résidence principale, il n’y a pas de limite.
La location est-elle nue ou meublée ?
Le choix de louer un appartement ou une maison meublée ou vide vous engage sur des projets qui prennent des formes différentes dans plusieurs domaines. Le cadre légal (délais des préavis du locataire comme du propriétaire, durée du bail) et le cadre fiscal (régime d’imposition) ne sont pas les mêmes. En résumé, louer vide nécessite moins d’investissement, mais vous rapportera potentiellement moins que la location d’un meublé. Louer en meublé amènera plus de rotation dans le logement et accentuera le risque de vacance de celui-ci.
Le profil des locataires est donc différent en location vide ou en meublé. Une famille se dirigera plus facilement vers une location nue tandis qu’un meublé est plutôt destiné aux étudiants, aux expatriés et aux jeunes actifs et concerne plutôt des logements de type studio ou deux pièces.
Si vous souhaitez en savoir plus sur ce sujet, nous vous conseillons de consulter notre article très complet « Faut-il louer meublé ou vide ?« .
Acceptez-vous la colocation ?
La colocation est de plus en plus courante et n’est plus réservée qu’aux seuls étudiants puisqu’on y retrouve de plus en plus de salariés, ce qui a l’avantage d’apporter des garanties solides aux propriétaires-bailleurs.
Pour le propriétaire-bailleur, l’ouverture à la colocation lui permet de louer son bien plus cher.
La bonne gestion et la stabilité d’une colocation demandent à ce que ce soient les colocataires qui se chargent de trouver un remplaçant à un colocataire qui quitte le logement. Le propriétaire-bailleur n’a plus qu’à valider les dossiers que les colocataires en place ont retenus. Cette part d’autogestion entre colocataires permet aussi au propriétaire-bailleur, en cas de loyer impayé de la part de l’un des colocataires, de solliciter les autres colocataires pour régler le loyer si le bail inclut une clause de solidarité.
Garantie loyer impayé, caution solidaire ou garantie visale ?
Le principal risque de la mise en location réside dans les loyers impayés, mais il existe des solutions pour se protéger. Immoplus29 vous propose d’ailleurs une formule de gestion locative qui intègre une garantie loyer impayé (GLI). La GLI, c’est une assurance qui prend en charge les loyers impayés, ainsi que les dégradations locatives, les frais d’huissier et le manque à gagner en cas de départ prématuré (ou de décès d’un locataire).
La mise en place d’une assurance loyers impayés ne peut cependant se faire qu’à certaines conditions que doit vérifier le propriétaire (et pas l’assurance) :
- La location doit être la résidence principale du locataire ;
- Le revenu du locataire doit être 2,85 fois supérieur au montant du loyer ;
- Le locataire doit être en CDI ou en CDD (mais avec une période restante supérieure à 8 mois), fonctionnaire titulaire, indépendant en activité depuis plus de deux ans, retraité ou étudiant avec un garant éligible.
La caution solidaire est une autre solution. Un proche (ami, famille…) d’un locataire se porte garant. La caution solidaire est un réel engagement, car en cas de loyers impayés, le propriétaire bailleur est en droit de réclamer directement son dû à la personne qui s’est portée garante.
Troisième option, la garantie Visale. C’est un dispositif gratuit de cautionnement qui a été mis en place en 2006 par Action Logement pour prendre en charge les loyers impayés ainsi que les dégradations locatives quand un locataire ne dispose pas d’un garant.
La garantie Visale s’obtient à certaines conditions :
- Le locataire doit être âgé de 18 à 30 ans ;
- Si le locataire a plus de 30 ans, il doit être salarié du secteur privé ou du secteur agricole et faire une demande dans les 6 mois suivant sa prise de poste ;
- Le logement doit être la résidence principale du locataire ;
- Le logement doit être situé sur le territoire français ;
- Le loyer ne doit pas dépasser 1300 € (charges comprises) (1500 € à Paris) ;
- Un contrat de location doit être établi, avec clause de résiliation en cas de non-paiement des loyers.
Gestion locative seule ou via une agence ?
Il est bien entendu possible pour un propriétaire de se charger lui-même de la gestion locative de son bien (ou de ses biens), mais pour s’assurer de respecter toutes les règles de la mise en location et pour se délester de cette importante charge, il est possible de confier la gestion de son bien à une agence immobilière.
Contre rétribution, l’agence immobilière se charge :
- De la rédaction et la diffusion de l’annonce de location ;
- De la recherche de locataires et de l’examen de leurs dossiers ;
- De la réalisation des états des lieux (entrée et sortie) ;
- Des interventions d’artisans en cas de travaux ;
- De la relation avec le syndic de copropriété ;
- De la collecte des loyers auprès des locataires (et des relances si nécessaire) ;
- D’éditer et de transmettre les quittances de loyer ;
- Etc.
L’agence immobilière à qui est confiée la gestion locative d’une maison ou d’un appartement complète sa présence au côté d’un propriétaire en lui apportant du conseil (montant du loyer, optimisation de la rentabilité locative…) et en l’assistant en cas de litige avec les locataires.
Confier la gestion locative à une agence immobilière peut également permettre d’accéder à des assurances loyers impayés à un tarif préférentiel.
N’oubliez pas qu’Immoplus29 assure la gestion locative pour de nombreux propriétaires, alors si vous voulez nous rencontrer à ce sujet, n’hésitez pas, nous avons deux formules à vous proposer : avec et sans assurance loyers impayés.
Quel statut adopter pour percevoir les loyers ?
Mettre son logement en location implique automatiquement de percevoir des revenus issus de la mise en location d’un ou de plusieurs biens. Il faut bien réfléchir au choix du statut qui va induire une fiscalité différente. Ici encore, il faut distinguer une mise en location meublée d’une mise en location vide et ici encore, nous vous renvoyons vers notre article très complet Faut-il louer meublé ou vide ?
Comment estimer le montant d’un loyer ?
Le montant d’un loyer doit avant tout prendre en considération l’état du marché de la location dans la ville concernée. En toute logique, pour se rapprocher d’un prix réaliste, il faut examiner les prix pratiqués pour des logements équivalents et dans le même secteur tout en estimant quel est le rapport entre l’offre et la demande.
Les principales caractéristiques qui vont impacter le montant d’un loyer sont :
- La surface au sol et le nombre de pièces ;
- L’état du logement et sa date de construction ;
- L’étage, la présence de balcon ou d’une terrasse, d’un parking ou d’un garage, d’un ascenseur, etc. ;
- Le quartier et les commerces, les écoles et les services à proximité.
Les conseillers immobiliers et les agences immobilières comme Immoplus29 sont tout indiqués pour vous conseiller sur le prix du loyer de votre bien. La connaissance du marché de nos professionnels nous permet de vous aider à faire les bons choix en fonction de vos attentes.
Quelles sont les conditions à remplir pour une mise en location ?
La première des règles à respecter avant la mise en location d’un bien est de s’assurer qu’il est en bon état ! Le logement doit respecter les critères définis par la loi Alur :
- Surface de 9 m2 minimum avec hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m (soit un volume habitable de 20 m3) ;
- Installations d’électricité, gaz, canalisations et chauffage conformes aux normes de sécurité ;
- Une cuisine avec évier raccordé à l’eau courante ;
- Salle de bain avec une douche ou une baignoire à l’intérieur du logement et séparée de la cuisine ;
- Chauffage adapté pour chauffer tout le logement ;
- Pression suffisante de l’eau courante ;
- Détecteur de fumée.
Il est intéressant de ne pas perdre de vue que les travaux peuvent être déduits des revenus locatifs (si le statut choisi le permet).
Ne pas oublier aussi que le bailleur est garant de la sécurité et du confort de ses locataires. S’il loue meublé, la présence de certains équipements est obligatoire.
Pour rappel, les équipements d’un meublé sont :
- Literie complète (avec couette ou couvertures) ;
- Volets ou rideaux dans les chambres ;
- Plaques de cuisson pour la cuisine ;
- Four « classique » ou un four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur ;
- Congélateur (ou compartiment à congélation dans le réfrigérateur) ;
- Vaisselle ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table ;
- Sièges ;
- Étagères de rangement ;
- Luminaires ;
- Matériel d’entretien ménager adapté.
Certains autres équipements ne figurent pas au rang des obligations légales, mais leur présence dans un logement est néanmoins très appréciée par les locataires d’un meublé : lave-linge, canapé, lave-vaisselle, rangements, etc.
Si les règles ne sont pas respectées, le locataire est en droit de demander la mise en conformité du logement. Le propriétaire dispose alors de deux mois pour faire réaliser les travaux. À défaut, la Commission départementale de conciliation peut être saisie pour trouver une solution amiable, puis ce sera un recours auprès du Tribunal d’instance si aucune solution n’est trouvée. Le Tribunal d’instance peut prononcer des sanctions comme l’obligation de faire les travaux de mise en conformité, la réduction du montant du loyer et le versement de dommages et intérêts au locataire.
Enfin, si les règles ne sont pas respectées, il ne faut pas perdre de vue qu’un locataire peut quitter un logement sans donner de préavis.
Penser à faire réaliser les diagnostics obligatoires
Certains diagnostics doivent être réalisés pour s’assurer de la sécurité des locataires d’un logement et du respect des normes en vigueur. Ces diagnostics doivent être remis au locataire en les joignant au contrat (bail) de location.
Au total, 5 diagnostics sont obligatoires pour les propriétaires bailleurs :
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Il contrôle la consommation énergétique du logement et il est valable 10 ans. Le DPE doit impérativement figurer sur l’annonce de location.
Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (Crep)
Il est obligatoire si le logement a été construit avant 1949 et il n’a pas de date limite de validité si aucune trace de plomb n’est détectée. Si une présence de plomb est détectée, il n’est plus valable que 6 ans (seulement 1 an dans le cas d’une vente).
L’état des risques et pollutions (ERNMT ou ERNT)
Il concerne les risques naturels, technologiques, miniers, etc. Il est valable 6 mois. Il est possible de remplir soi-même un formulaire en ligne (www.errial.georisques.gouv.fr).
L’état de l’installation intérieure de l’électricité et de gaz
Si l’installation a plus de 15 ans. Il est valable 3 ans.
Le diagnostic bruit
Il est obligatoire depuis le 1er juin 2020 pour les logements situés dans une zone d’exposition au bruit d’un aéroport. Il est possible de remplir soi-même un formulaire en ligne (www.ecologie.gouv.fr). Le diagnostic Bruit est à joindre au contrat (bail) de location.
Par ailleurs, sachez que :
- Le locataire est en droit de réclamer un diagnostic amiante si le logement a été construit avant 1997 ;
- Le propriétaire-bailleur d’un logement loué vide doit également fournir un diagnostic de surface au locataire ;
- Hormis l’ERNMT et le diagnostic bruit, tous les diagnostics doivent impérativement être réalisés par un diagnostiqueur certifié ;
- Si la gestion locative est confiée à une agence immobilière comme Immoplus29, nous nous chargeons de faire réaliser tous les diagnostics obligatoires !
L’assurance Propriétaire Non-Occupant (PNO)
L’assurance habitation Propriétaire Non-Occupant (PNO) n’est obligatoire que si le logement loué est situé dans une copropriété. C’est par exemple systématiquement le cas pour un appartement. Au minimum une garantie responsabilité civile doit être souscrite, même s’il est fortement conseillé de souscrire un contrat plus complet, car en cas de sinistre, la garantie risques locatifs du locataire peut se révéler être insuffisante pour indemniser le propriétaire.
Les garanties de base suivantes sont le plus souvent également comprises dans une assurance PNO :
- Garantie responsabilité civile ;
- Garantie incendies et explosions ;
- Garantie dégâts des eaux ;
- Garantie catastrophes naturelles ;
- Garantie catastrophes technologiques ;
- Garantie dommages électriques ;
- Garantie bris de glace ;
- Garantie vol et vandalisme.
Des garanties supplémentaires peuvent également être souscrites :
- Garantie loyer impayé ;
- Garantie protection juridique ;
- Vices de construction ;
- Assurance dommages aux biens mobiliers ;
- Etc.
Le prix d’une assurance PNO représente généralement 1 % à 4 % du montant du loyer annuel.
Rédiger et diffuser une annonce de location
Il est désormais temps de penser à rédiger et à diffuser une annonce pour trouver un locataire. Pour aider les candidats-locataires à se projeter dans un logement, il convient d’apporter un certain nombre d’informations.
Dans une annonce, il faut préciser :
- La surface du logement ;
- Son emplacement ;
- Le nombre de pièces ;
- Les équipements (ascenseur, parking, mais aussi machine à laver, etc.) ;
- Le montant du loyer ;
- Le montant des charges ;
- Le type de bail ;
- La proximité de services, commerces, écoles…
Au moment de diffuser une annonce, il ne faut pas oublier :
- De joindre obligatoirement le diagnostic DPE (diagnostic de performance énergétique) ;
- De l’accompagner de photos variées et de qualité.
Pour diffuser une annonce, il est possible de s’appuyer sur les supports suivants :
- Sites de petites annonces entre particuliers ;
- Plateformes de mise en relation entre propriétaires et locataires ;
- Agence(s) immobilière(s) ;
- Réseaux sociaux (et leurs groupes thématiques) ;
- Commerces du secteur.
Sachez que si vous faites le choix d’Immoplus29 pour louer un logement, nous rédigerons et nous diffuserons votre annonce. Celle-ci apparaîtra notamment sur ce site internet comme dans les vitrines de nos agences.
Procéder aux visites de la location
L’organisation des visites d’un logement est une tâche chronophage, mais elle est totalement incontournable.
Si le logement est encore loué, il faut tenir compte des plages horaires autorisées avec le locataire qui va quitter la maison ou l’appartement.
Si le propriétaire se charge de réaliser les visites, ce sera pour lui le moment de réunir les pièces du dossier de location du candidat-locataire.
Si le propriétaire choisit de s’appuyer sur une agence immobilière comme Immoplus29, celle-ci se chargera aussi bien d’organiser les états des lieux et les visites que de récupérer un dossier complet. L’agence peut même procéder à une sélection des candidats selon les critères du propriétaire et ne lui transmettre que les dossiers qui y correspondent pour qu’il fasse son choix.
Le choix du locataire
Les visites sont l’occasion de récupérer les dossiers des candidats locataires.
La liste des documents qu’il doit contenir est la suivante :
- Justificatif d’identité (carte d’identité, passeport ou titre de séjour en cours de validité) ;
- Justificatif de domicile (facture d’eau, quittance de loyer, attestation d’hébergement, etc.) ;
- Justificatif de situation professionnelle (contrat de travail, certificat de scolarité, carte professionnelle, certificat d’identification à l’Insee, extrait Kbis) ;
- Justificatifs de revenus (trois derniers bulletins de salaire, bilan comptable, avis d’imposition sur le revenu, justificatif de versement de la Caf ou Pôle emploi, etc.).
Pour plus d’informations sur les documents qui constituent un dossier de location, n’hésitez pas à consulter notre article complet sur le sujet : « Quels sont les documents d’un dossier de location ?« .
L’étude des dossiers est un moment important, car il permet de vérifier la solidité du profil des candidats locataires. Cette phase demande de l’attention et du temps.
En confiant l’étude des dossiers (ainsi que toute la mise en location d’un bien) à une agence immobilière comme Immoplus29, vous vous appuyez sur l’expertise et le savoir-faire d’un professionnel qui va aussi vous faire gagner beaucoup de temps.
Le bail de location
Le bail est un document incontournable et sensible qui lie un propriétaire-bailleur et son locataire.
Il doit impérativement comporter les éléments suivants :
- Identité et adresse du locataire, du propriétaire-bailleur et du gestionnaire locatif le cas échéant ;
- Adresse précise du logement ;
- Type de logement (appartement, maison, nombre de pièces, dépendances, parties communes, etc.) ;
- Durée du bail ;
- Montant du loyer et des charges ;
- Modalités de révision du loyer (voir notre article « Peut-on réviser un loyer en cours de bail ?« ) ;
- Montant du dépôt de garantie ;
- Date de prise d’effet de la location ;
- Copie de l’état des lieux ;
- Diagnostics obligatoires.
Ce contrat de bail doit être édité en plusieurs exemplaires pour pouvoir être conservé par le propriétaire, le locataire et le garant (s’il y en a un).
Chacun doit également signer le document.
Au moment de la signature et de la remise des clés, il est indispensable de vérifier que le locataire a souscrit une assurance habitation. Le locataire doit remettre une attestation de cette assurance au propriétaire-bailleur et par la suite, il doit lui communiquer une attestation tous les ans.
Procéder à l’état des lieux d’entrée
L’état des lieux d’entrée permet de décrire l’état du logement à l’arrivée du locataire. Le document complété par le propriétaire bailleur (ou son gestionnaire locatif comme peut l’être Immoplus29 dans le cas d’un contrat de gestion locative) et le locataire le jour même de la remise des clés du logement. L’état des lieux d’entrée doit être signé par les deux parties avant d’être ajouté au contrat de bail.
En résumé, l’état des lieux d’entrée doit contenir :
- L’état de toutes les pièces (photos à l’appui si besoin) ;
- L’inventaire du mobilier et des équipements ;
- Les relevés les compteurs (eau, gaz et électricité) ;
- La liste et le nombre de clés fournies au locataire.
Si le locataire souhaite faire part de remarques supplémentaires, il dispose de 15 jours après la remise des clés pour le faire.
Les obligations de bailleur après la mise en location
Une fois le contrat de bail signé et les clés du logement remises au locataire, la responsabilité du propriétaire-bailleur ne s’arrête pas là. En effet, certaines obligations sont à respecter :
- Fournir chaque mois une quittance de loyer au locataire ;
- Gérer la régularisation des charges locatives en fonction des provisions versées mensuellement par le locataire et des dépenses réelles engagées chaque année ;
- Entretenir le logement et prendre en charge les gros travaux.
Sachez enfin que même si vous êtes propriétaire du logement, vous ne pouvez pas vous y rendre quand vous le voulez. Le locataire est chez lui, vous devez donc obligatoirement l’avertir de votre venue et vous ne pouvez le faire qu’en cas de travaux nécessitant votre présence, ou pour réaliser des visites si le locataire vous a donné son préavis et que vous cherchez son remplaçant.
Nos agences sont ouvertes et nous sommes joignables du lundi au vendredi de 9h à 12h et de 14h à 19h, le samedi de 9h à 12h et de 14h à 18h.
